La LAU establece de forma clara la obligatoriedad del plazo para el arrendador, solo cabiéndole la posibilidad de resolver con anterioridad el contrato cuando el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales o, una vez transcurrido el primer año de duración, el arrendador necesitara la vivienda para sí o para familiares, debiendo preavisar con un mínimo de dos meses.
En este último caso, en caso de que a los treinta días no se ocupe la vivienda conforme la necesidad aducida, el arrendatario tiene derecho a regresar al inmueble, con indemnización por los gastos de vivienda, o con una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que reste de cumplir el “mínimo” de cinco años.
Quien puede desistir del contrato antes del plazo mínimo es el inquilino, aunque está solo sujeto por un mínimo de 6 meses, debiendo comunicarlo al arrendador con treinta días de antelación, fijándose la posibilidad de una indemnización de una mensualidad por cada año que reste por cumplir (art. 11 LAU).
Considero que el que el arrendador pretenda rescindir el contrato sin respetar los límites temporales, acarrearía serias consecuencias, ya que el inquilino reclamaría daños y perjuicios ante tal flagrante incumplimiento contractual por parte del propietario. Puede que la broma salga cara: gastos de mudanza, perjuicio por tener que buscar nueva vivienda, mala fe…
Artículo 9 Plazo mínimo LAU
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
