martes, 29 de mayo de 2012

Tácita reconducción de arrendamiento para contratos celebrados a partir del 9 de Mayo de 1985



LAU 94
Disposición Transitoria Primera.   Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria 2ª.
La tácita reconducción prevista en el art. 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el art. 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

Artículo 9. LAU  Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor

Artículo 1566  CC
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento

Artículo 1577  CC
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas

Artículo 1581  CC
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

lunes, 14 de mayo de 2012

Comunicación el arrendatario sobre la venta del inmueble para el ejercicio del tanteo y retracto


Art. 25.2 LAU
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

Según este artículo, tenemos la cuestión de que el arrendador debe notificar fehacientemente (mediante telegrama, burofax o cualquier otro medio que acredite no sólo la recepción sino también el contenido) al arrendatario su decisión de transmitir la finca con anterioridad a la transmisión debiendo hacer constar igualmente el precio y demás condiciones de la venta.

Así que ya sabéis, que vuestro cliente arrendador no se ponga nervioso, sobre todo con los plazos y forma de notificación en los tiempos que corren.

miércoles, 9 de mayo de 2012

Los administradores de fincas


 Cuando el legislador creó esta figura, seguramente no consideró la toxicidad que crearía en la sociedad y en cada bloque de viviendas. El fin único y principal era el de liberar a las Comunidad de propietarios de la carga de la gestión contable de las mismas, buscando entidades financieras, contratando servicios, etc., para lo cual, simplemente, necesitaría la firma final del presidente de turno, previa aprobación, claro.

Pero erró gravemente al creerlo así.

Dentro del propio tracto de la profesión jurídica, nos encontramos, en no pocas ocasiones, con estos infames individuos. No vamos a generalizar, pero con deciros que más del 80% no tienen ni pajotera idea de los follones en los que se meten (mejor dicho, meten a las comunidades que administran), ya os hacéis una idea.

Para el que suscribe, la Ley de Propiedad Horizontal es la mayor chapuza y mierda que se haya podido parir legislativamente en este país. No es muy larga, aunque sus artículos resultan bastante farragosos. Se supone que un administrador de fincas, para el normal desarrollo de su trabajo, debería habérsela estudiado (al menos, leído por encima) y, con tan solo que se subraye los arts. 9, 10, 11 y 18 creo que van que se sobran. Lo curioso es que no llegan ni a eso y se creen que saben más que tú por que “Oye, que yo manejo la Ley”. Sisí, hombre, sí. Ya lo demuestras a diario. Se nota.

Se dedican a proponer modificaciones, obras y demás, sin saber el régimen de mayorías y saltando por encima de lo que establecen los títulos constitutivos que, por supuesto, se creen que están escritos en chino, al igual que las resoluciones judiciales (aunque sea una mera diligencia de ordenación … “!Hay que recurrir!” Sí, la admisión a trámite de la demanda que hemos interpuesto nosotros a nombre de la Comunidad, ¿no?).

Su palabra mágica para todo es “juicio.” Meten en los tribunales a las Comunidades, creyéndose poseedores de la verdad, aunque no la tengan. Y si no la tienen, ya se preocuparán de hacérselo creer a otros. Manipularán la decisión de la Junta a través del presidente de turno que, no os lo perdáis, ha sido quien, antes, ha “obligado” a la comunidad a contratar los servicios de este administrador (¿no os parece curioso que con cada renovación de la presidencia, se despide al anterior administrador y se contrata a otro? Es que el presi nuevo recibe dinero bajo cuerda, ojo).

Y, claro, cuando llegue la sentencia desestimatoria se querrán lavar las manos.

Peor aún si es estimatoria, por que tienen un concepto muy especial de lo que es una condena en costas y ni se te ocurra, como sucede con otros clientes, indicarles que las costas solo cubren el 33% de la cuantía del pleito.

¿Que cuál es ese concepto de la condena en costas que tienen? Bien. Antes explicar que con esa condena se obliga al que ha visto desestimadas sus pretensiones a abonar las minutas de honorarios de abogado y procurador (si no incluimos también a peritos, etc.). La suma total de dichas minutas no puede superar el límite del 33% de la cuantía del pleito. Hasta aquí, bien, pero algunas Administraciones de fincas, en el caso más que común y diario de que la Comunidad no te haya abonado ni un mísero céntimo por tus servicios mediante provisión de fondos, tú presentas tu minutas y cuando se consigna la cantidad, se creen que tú, además de trabajar gratis, les vas a dar el dinero correspondiente a tu labor.

¿Os creéis que es algo descabellado, exagerado, digno de cuento? Pues para nada. Lo he visto con mis propios ojos.

Otra cosa. Si, como suele suceder en el 40% de los casos, el administrador comparte despacho y empresa con un abogado, éste último tiene los casos asegurados, ya que su compañero hará todo lo posible para inocular una dosis extra de veneno en la comunidad para acabar ante SSª. Y si ganan, cobrará una buena parte de la Comunidad y pasará también tasación por otra buena, llegando a una doble facturación.

Son secretitos de profesión.

Así que, cuando os encontréis con estos extraños individuos, armaros de paciencia y esperaros las preguntas más estúpidas y extravagantes sobre la Ley de Propiedad Horizontal que os podáis imaginar. Sobre esa Ley odiosa y sobre cualquier otra cosa, ya que no eres un ser humano, eres un puto Google de carne.

¿Cargo necesario el de administrador? Quizás sí, de arreglo con nuestro actual modo de vida (tendiendo al desentendimiento), pero mejor sería rodearles de un mayor control, ya que juegan peligrosamente con el fuego de la estafa, la administración desleal y la violación de la protección de datos.