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Doble carga del arrendatario en caso de necesidad de obras de reparación

Constando un deterioro en la vivienda arrendada que requiera una obra de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, se impone, al arrendatario, una doble carga, a saber, la de poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de la reparación y la de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (apartado 3). Y, si el arrendador se niega a ejecutar a su costa la reparación, lo que tendría que hacer el arrendatario es acudir a los tribunales de justicia deduciendo, a su elección, una de estas dos pretensiones. 

A) La de resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados (art.27.3, a ) de la L.A.U. y 1.556 del Código Civil ). 

B) La de ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil).

En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 "in fine" del artículo 21, es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual deben concurrir dos requisitos imprescindibles que condicionan la prosperabilidad de la acción de cobro del importe de la reparación, y que son los siguientes:

1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.

2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Aunque se constate que el deterioro requería de una obra de reparación que era necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, rebasando el ser una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sin que se haya producido la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y sin que sea el arrendatario el responsable del deterioro, por lo que, en consecuencia, incumbiría al arrendador la obligación de ejecutar la obra de reparación a su costa, sin embargo la acción de cobro del importe de la reparación ejecutada por el arrendatario tendría que ser desestimada si no se hubiere comunicado al arrendador la necesidad de la reparación o si la reparación no fuere urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Reparaciones no exigibles al arrendador

El art. 21 LAU constituye un trasunto de la regla general sentada en el art. 1.554.2º CC , por la que se impone al arrendador la obligación de "realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Ahora bien, no todas las reparaciones necesarias son susceptibles de ser exigidas al arrendador. En concreto, no son exigibles al arrendador las siguientes reparaciones sobre el inmueble arrendado:

a) Las reparaciones locativas, es decir, aquellas pequeñas reparaciones, de poco alcance y costo económico, que se refieren a deficiencias derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas reparaciones son a cargo del arrendatario (art.21.4).

b) Las reparaciones que, por tener como finalidad reponer las cosas al estado anterior a su destrucción o demolición, constituyen obras de reconstrucción. Se exceptúa el caso de que la destrucción de la vivienda sea imputable al arrendador (art. 21.1.II).

c) Las obras que no afecten al edificio (v. gr., reparaciones en el mobiliario del inmueble arrendado).

d) Las reparaciones causadas por deterioros imputables al arrendatario ( arts.21 LAU , en relación a los arts. 1.563 y 1.564 CC ).