Cláusula penal por retraso

Hay que destacar la doctrina jurisprudencial de Sala de lo Civil del Tribunal Supre establece que la pena pactada sólo puede aplicarse si una vez establecida sigue aún en vigor al producirse el incumplimiento que sanciona, y no cuando se han alterado los supuestos base a los cuales se pactó, pues si dichos supuestos se alteran, la eficacia de tal cláusula penal desaparece, y así es de estimar cuando convenida la entrega de determinadas obras en cierto día, luego resulta que el volumen de tales obras se aumentó y cambiaron los precios y hubo además exceso de obras, haciendo preciso un tiempo mayor que el estipulado (S.S. de 7 de diciembre de 1959, 13 de octubre de 1966, 10 de junio de 1969 y 16 de septiembre de 1986).

Definición de fuerza mayor

La doctrina jurisprudencial del TS (ex S. 18/4/2000 ) al interpretar el art. 1105 CC , entiende que la fuerza mayor supone la existencia de un obstáculo o suceso que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado, sea totalmente irresistible o inevitable, dándose en aquellos acontecimientos totalmente insólitos y extraordinarios, no previsibles por una conducta prudente y atenta a las eventualidades que del curso de los acontecimientos se pueda esperar, y aunque no excusa de prestar la diligencia necesaria para vencer las dificultades que se presenten, no exige sin embargo la llamada prestación exorbitante; es decir, aquella que exija vencer dificultades que puedan ser equiparadas a la imposibilidad. 

Requisitos para la interrupción de la prescripción

Para que opere la interrupción de la prescripción, es preciso que:

1.- la voluntad se exteriorice a través de un medio hábil y de forma adecuada,

2.- que debe trascender del propio titular del derecho, de forma que se identifique claramente el derecho que se pretende conservar, la persona frente a la que se pretende hacerlo valer y

3.-  que dicha voluntad conservativa del concreto derecho llegue a conocimiento del deudor.

Es doctrina reiterada que la eficacia del acto que provoca la interrupción exige no sólo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización (SSTS 13 de octubre de 1994, rec. n.º 2177/1991, 27 de septiembre de 2005, rec. n.º 433/1999, 12 de noviembre de 2007, rec. n.º 2059/2000, 6 de mayo de 2010, rec. n.º 1020 /2005), y su acreditación es carga de quien lo alega. (ex. STS 2 de marzo de 2020)

Doble carga del arrendatario en caso de necesidad de obras de reparación

Constando un deterioro en la vivienda arrendada que requiera una obra de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, se impone, al arrendatario, una doble carga, a saber, la de poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de la reparación y la de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (apartado 3). Y, si el arrendador se niega a ejecutar a su costa la reparación, lo que tendría que hacer el arrendatario es acudir a los tribunales de justicia deduciendo, a su elección, una de estas dos pretensiones. 

A) La de resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados (art.27.3, a ) de la L.A.U. y 1.556 del Código Civil ). 

B) La de ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil).

En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 "in fine" del artículo 21, es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual deben concurrir dos requisitos imprescindibles que condicionan la prosperabilidad de la acción de cobro del importe de la reparación, y que son los siguientes:

1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.

2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Aunque se constate que el deterioro requería de una obra de reparación que era necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, rebasando el ser una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sin que se haya producido la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y sin que sea el arrendatario el responsable del deterioro, por lo que, en consecuencia, incumbiría al arrendador la obligación de ejecutar la obra de reparación a su costa, sin embargo la acción de cobro del importe de la reparación ejecutada por el arrendatario tendría que ser desestimada si no se hubiere comunicado al arrendador la necesidad de la reparación o si la reparación no fuere urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Reparaciones no exigibles al arrendador

El art. 21 LAU constituye un trasunto de la regla general sentada en el art. 1.554.2º CC , por la que se impone al arrendador la obligación de "realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Ahora bien, no todas las reparaciones necesarias son susceptibles de ser exigidas al arrendador. En concreto, no son exigibles al arrendador las siguientes reparaciones sobre el inmueble arrendado:

a) Las reparaciones locativas, es decir, aquellas pequeñas reparaciones, de poco alcance y costo económico, que se refieren a deficiencias derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas reparaciones son a cargo del arrendatario (art.21.4).

b) Las reparaciones que, por tener como finalidad reponer las cosas al estado anterior a su destrucción o demolición, constituyen obras de reconstrucción. Se exceptúa el caso de que la destrucción de la vivienda sea imputable al arrendador (art. 21.1.II).

c) Las obras que no afecten al edificio (v. gr., reparaciones en el mobiliario del inmueble arrendado).

d) Las reparaciones causadas por deterioros imputables al arrendatario ( arts.21 LAU , en relación a los arts. 1.563 y 1.564 CC ).

¿Un arrendador puede rescindir un contrato de alquiler antes de finalizar el plazo de duración?

La LAU establece de forma clara la obligatoriedad del plazo para el arrendador, solo cabiéndole la posibilidad de resolver con anterioridad el contrato cuando el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales o, una vez transcurrido el primer año de duración, el arrendador necesitara la vivienda para sí o para familiares, debiendo preavisar con un mínimo de dos meses.

En este último caso, en caso de que a los treinta días no se ocupe la vivienda conforme la necesidad aducida, el arrendatario tiene derecho a regresar al inmueble, con indemnización por los gastos de vivienda, o con una indemnización  equivalente a una mensualidad por cada año que reste de cumplir el “mínimo” de cinco años.

Quien puede desistir del contrato antes del plazo mínimo es el inquilino, aunque está solo sujeto por un mínimo de 6 meses, debiendo comunicarlo al arrendador con treinta días de antelación, fijándose la posibilidad de una indemnización de una mensualidad por cada año que reste por cumplir (art. 11 LAU).

Considero que el que el arrendador pretenda rescindir el contrato sin respetar los límites temporales, acarrearía serias consecuencias, ya que el inquilino reclamaría daños y perjuicios ante tal flagrante incumplimiento contractual por parte del propietario. Puede que la broma salga cara: gastos de mudanza, perjuicio por tener que buscar nueva vivienda, mala fe…

Artículo 9 Plazo mínimo LAU

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Fuero en cuestiones de arrendamiento y desahucio

Resulta curioso que muchos contratos de arrendamiento contengan una cláusula de Fuero, por la que las partes determinan el partido judicial ante el que dirimirán cualquier problema de interpretación o efectos que devengan del contrato que les une.

Lo habitual, pues la propia dinámica de estos contratos de arrendamiento lo propicia, es que se señale aquel en el que el inmueble esté enraizado. Sin embargo, hay ocasiones en los que se señala uno diferente; esto se suele dar cuando el arrendador reside en otro partido judicial y pretende que todo se dirima ante los de su domicilio por serle “más cómodo y cercano”.

Hasta aquí no parece que haya nada que deba rechinar gran cosa, pues la Teoría de la Contratación dota a las partes de amplias facultades para determinar en el instrumento las obligaciones que consideren, siempre que las mismas no vayan contra la Ley. A pesar de que la disposición de un fuero distinto del que corresponde al lugar donde radique la finca podría entenderse como abusivo, no parece tanto, a priori.

Sin embargo, si opinamos así, como en tantas otras cuestiones relativas al Derecho, estaremos terriblemente equivocados. 

El art. 52.1.7º LEC dice: “En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca”.

Y dicha norma ES DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO, debiendo las partes someterse a dicho artículo incluso en los casos en los que el arrendador y arrendatario hayan pactado que las reclamaciones se presentarán ante un partido distinto al del objeto de contrato. Dicha cláusula de sumisión expresa a un fuero diferente conculcaría el art. 52.1.7º LEC aunque, en un principio, debería de estar amparada por el art. 1.255 CC. PERO NO LO ESTÁ.

Así que, en una demanda relativa a arrendamientos, SÍ O SÍ, la competencia territorial corresponde a los juzgados y tribunales del partido judicial donde radique el inmueble.

El pago «pro soluto» y «pro solvendo»

Hay términos jurídicos que siempre se nos atragantan, y lo hacen de mala manera. Buena parte de la culpa la tiene nuestro fácil acceso a la información a través de Internet, que permite que nada arraigue con fuerza en nuestra memoria.

Uno de tantos que siempre ando consultando, cada dos por tres, es la del pago pro soluto y pro solvendo. Y la cosa, al leerle, es fácil, simple, pero… Bueno, a lo que voy, que no es otra cosa que fijar en este blog la diferencia:

Pro solvendo: negocio  jurídico por el que el deudor propietario transmite a un tercero la posesión de uno o varios bienes, dotándole a este tercero de la facultad de proceder a su realización (venta, principalmente), con la obligación de que el resultado de las enajenaciones se destine íntegramente al pago de las deudas contraídas con el acreedor (ex. art. 1175 CC).

Pro soluto: negocio jurídico por el que el deudor transmite un bien o varios bienes de su propiedad al acreedor, considerándose pago y extinción del crédito.

Creo que sin rimbombancias queda bastante claro en su estructura, digamos, esquelética.

Problemas con la competencia territorial en contratos de adhesión?

Pues quítate las dudas, porque si defiendes a un pobre desgraciado que quiere demandar a su seguro, etc., y con el que ha firmado un contrato de adhesión, todo los ventajas: el juzgado competente será el de domicilio de tu cliente.